Nabotvist: Ord som sokkelgrund og kotepunkter betyder alt for striden

Nabosag i Hinnerup er kompliceret. Kommunen satte foreløbigt punktum i sidste uge for en del af sagen, da de slog fast, at et nybygget hus overholder byggehøjderne i lokalplanen

Af
Af Kian Johansen

Bestemte højdepunkter, såkaldte koter er stridspunktet i en nabo-tvist i Hinnerup.

Et ægtepar på Holmebakken 24 er ved at få deres hus bygget færdigt. Det er placeret på en såkaldt sokkelgrund. Det betyder, at de kun ejer den jord, som selve huset er bygget på.

Resten omkring huset tilhører indtil videre udstykkeren af området, Hvid-Holm Ejendomme ApS, som Torben Holm Rasmussen står bag. Områdets fællesarealer skal overdrages til grundejerforeningen, men er ikke blevet det endnu.

Fællesjord ikke overdraget endnu

Torben Holm Rasmussens firma ejer stadig størstedelen af grundene i området, byggede, som ubebyggede. Og han fortæller, at det er derfor, han ikke har overdraget skødet over de fælles arealer til grundejerforeningen endnu. En grundejerforening han i øvrigt selv er formand for.

Fælles arealer er al jord omkring husene, inklusive terrasser.

"Torben Holm Rasmussen er den formelle ejer af områdets fællesarealer, men der er samtidig brugsret til arealerne for områdets beboere og vej-ret til de enkelte sokkelgrunde henover fællesarealer," lyder vurderingen fra Henrik Jensen, afdelingsleder i Plan og Byg, Favrskov Kommune.

"Jeg ejer stadig jorden og dermed råderetten. Jeg forsøger at få Holmebakken til at blive et flot sted at bo, også indtil de grønne arealer og vejen overdrages til grundejerforeningen. Grundejerforeningen bliver først sat i kraft, når størstedelen af grundene ejes af andre end Hvid-Holm Ejendomme ApS., der derefter skal overdrage de grønne arealer ifølge en godkendt beplantningsplan og vejen skal overdrages med nyt slidlag asfalt," siger Torben Holm Rasmussen.

Ulovlige terrasser

Sagen tog et tvist, da Torben Holm Rasmussen klagede til kommunen over, at Holmebakken nummer 24 var ved at anlægge en - efter hans mening ulovlig og for høj terrasse.

"Kommunen har tilsidesat en godkendt koteplan på Holmebakken og ladet Holmebakken 24 bygge en halv meter over hvad koteplanen tillader," siger Torben Holm Rasmussen.

Det medførte i første omgang et standsningforbud fra kommunen.

"Vi meddeler standsningspåbuddet for at standse anlæggelsen af terrasserne indtil vi har taget stilling til klagen. Vi vurderede, at det igangsatte terrasseanlæg på fællesarealerne var i strid med lokalplanens bestemmelser og gennemførte derfor efterfølgende nabohøring og meddelte dispensation fra lokalplanen til etablering af de omhandlede terrasseanlæg på fællesarealerne”, forklarer Henrik Jensen.

Dispensationen omfattede ud over Holmebakken 24 også en række yderligere konkrete ejendomme i området, som på samme måde havde etableret terrasser på fællesarealerne i strid med lokalplanen. Herunder flere ejendomme, som er ejet af Torben Holm Rasmussen.

Lokalplanen tillader at hæve eller sænke huset op til en halv meter i forhold til det byggemodnede terræn, og vi kan konstatere, at terrænreguleringerne holder sig inden for de mål.

Ny plan med kuglepen

Da der tilbage i 2017 blev meddelt byggetilladelse til byggeriet af huset på Holmebakken 24, var byggeansøgningen i første omgang baseret på den koteplan, som var lavet umiddelbart efter at området blev byggemodnet. Da byggeriet efterfølgende blev igangsat, så stemte terrænniveauet ikke overens med de koter, som fandtes i marken, og byggeansøgeren Vision Arkitekter indsendte derfor en ny koteplan over Holmebakken 24, hvor de nyopmålte koter var tegnet ind med kuglepen.

Koten er i snit 30-40 centimeter højere end i den oprindelige koteplan. Kommunen har ikke fundet anledning til at betvivle de indsendte koter, og lagde den nye opmåling til grund for en ny byggetilladelse af byggeriet, lyder det.

"Vi kan ikke på nuværende tidspunkt med sikkerhed vide, om der har været fejl i de gennemførte opmålinger, eller om der er foretaget terrænreguleringer i mellemtiden, fordi terrænet i området er ændret som følge af opførelsen af huset på Holmebakken 24. Men vi har vurderet, at der ikke er foretaget terrænregulering på grunden ud over, hvad lokalplanen giver mulighed for. Da der derfor ikke var yderligere uoverensstemmelser med de regler vi administrerer, valgte vi at trække standsningspåbuddet tilbage, forklarer Henrik Jensen.

Vekslende paragraffer

Sammen med Torben Holm Rasmussen har Lokalavisen Favrskov gennemgået en del papirer i sagen, og her faldt en præcisering af paragraffer i øjnene.

Hvad med nogle af de lovparagraffer, som man vælger at standse byggeriet med, og efterfølgende starte det igen. Her veksles mellem paragraffer i byggeloven og planloven?

"Vi standser i første omgang etableringen af terrassen på fællesarealerne ved Holmebakken 24 med hjemmel i byggeloven. Da vi efterfølgende trækker standsningspåbuddet tilbage og har klarhed over, at uoverensstemmelser udelukkende omhandler forhold som vedrører planloven, oplyser vi i ophævelsen af påbuddet, at der tillige kunne være meddelt standsningspåbud efter planloven i stedet. Det har alene handlet om, hvilken paragraf der var mest korrekt at bruge, derfor skriver vi to forskellige paragraffer", forklarer Henrik Jensen.

Galger sættes op, så bygherrre ved, hvor og i hvilken højde soklen skal støbes. Illustration: www.fc-beton.dk

Galger sættes op, så bygherrre ved, hvor og i hvilken højde soklen skal støbes. Illustration: www.fc-beton.dk

Et såkaldt galgesyn, hvor kommunens sagsbehandler fysisk kommer ud og tjekker fire træhegn banket ned hvert hjørne, der markerer byggehøjde og soklens placering, kunne måske have forhindret striden om højderne i at løbe løbsk, siger Torben Holm Rasmussen.

Henrik Jensen. Hvorfor valgte kommunen ikke at gennemføre galgesyn på Holmebakken 24, inden huset blev bygget?

"Der har i 2014 og 2015 været ført tre galgesyn på Holmebakken 12, 14 og 48. Vi er efterfølgende ophørt med at føre galgesyn for at forsimple vores sagsprocedurer og reducere vores sagsbehandlingstid på byggesager. Der er ikke krav om, at bygningsmyndigheden skal føre denne form for tilsyn og det er heller ikke almindeligt anvendt i sammenlignelige kommuner," siger Henrik Jensen.

I overensstemmelse med lokalplanen

Kommunen kiggede endnu en gang på sagen i løbet af sidste uge, og er igen kommet frem til, at de gennemførte terrænreguleringer omkring Holmebakken 24 overholder bestemmelserne i lokalplanen.

"Hvordan kan en kommune tillade terrænregulering på andres arealer? Ejendomsretten på arealerne omkring Holmebakken 24 tilhører Hvid-Holm Ejendomme ApS. Terrænregulering kan kun foretages på egen grund, det vil sige I dette tilfælde, inden for soklen," siger Torben Holm Rasmussen.

"Vi har igen sammenlignet de to koteplaner. Den første oprindelige foretaget i 2016, betalt af jordbesidderen og en ny foretaget i maj 2018, betalt af bygherre. Lokalplanen tillader at hæve eller sænke huset op til en halv meter i forhold til det byggemodnede terræn, og vi kan konstatere, at terrænreguleringerne holder sig inden for de mål," siger afdelingsleder Henrik Jensen. Dermed er det videre forløb op til de to parter, siger han.

"Byggeloven er ikke overholdt. Kommunen har ingen dokumentation for at hæve Holmebakken 24 med en halv meter i forhold til koteplanen. Lokalplanen/planloven har kommunen tilrettet (med ny dispensation), så kommunen ikke kommer i klemme omkring Planloven, med den belægning og terrasserne som Holmebakken påtænker sig at lave,” siger Torben Holm Rasmussen.

"Vi har forholdt os til hvorvidt terrænniveauet er i overensstemmelse med de regler vi administrerer og det er det. Vi kan derfor ikke afgøre den tvist der er opstået mellem de to stridende parter som plan- og byggemyndighed", siger afdelingsleder Henrik Jensen.

Hærværk og fliser

Anlæggelsen af en terrasse på Holmebakken 24 var forrige mandag årsagen til, at politiet blev tilkaldt, da Torben Holm Rasmussen og hans folk forsøgte at fjerne fliserne, der stod klar til at blive lagt. Fliserne stod på Hvid-Holm Ejendomme ApS egne arealer.

Torben Holm Rasmussen ville fjerne fliserne med henvisning til, at man skulle aftale med ham, hvad der skulle anlægges udenom huset, på Hvid-Holm Ejendomme ApS arealer.

"Så længe der ikke er lavet en aftale om at friholde Hvid-Holm Ejendomme ApS. for udgifter som Hvid-Holm Ejendomme ApS. ikke ville have haft, hvis koteplanen havde været overholdt, så længe kan der ikke anlægges flisegang og terrasse på Holmebakken 24", siger altså Torben Holm Rasmussen.

Han fastslår også som formand for grundejerforeningen, at resultatet omkring belægning og terrasserne ville blive det samme. "Grundejerforeningen vil heller ikke kunne tillade anlæg på fællesarealerne som pålægger de andre beboerne på Holmebakken udgifter", siger han.

Han tilføjer: "Jeg har muligvis, inden at der blev lavet om på koten, skrevet at der vil kunne laves belægning langs huset og en tre meter bred terrasse bag huset. Og det vil jeg gerne fastholde. Havde Holmebakken 24 overholdt koteplanen, så havde der ikke været et problem eller en tvist. For så var jeg ikke blevet pålagt en ekstra udgift på 250.000 kroner på de næste grunde," siger Torben Holm Rasmussen.

Har givet lov før

Ægteparret fra Holmebakken 24 kan netop fremvise salgsmateriale og e-mails fra selvsamme person, hvor han giver lov til etablering af terasse og belægning i starten af deres købsfase i 2017.

"Vi har papir på, at han har godkendt, at der blandt andet måtte anlægges terrasse, og at han oplyst hvor stor indkørslen måtte være", siger parret.

"Havde vi vidst hvad det indebar at købe en sokkelgrund, så havde vi ikke gjort det. At købe et hus uden grund udenom, det er en dårlig ide, hvis man som husejer på den måde kan blive udsat for repressalier", siger Mogens Holmberg.

Ikke sokkelgrunde i sigte

Favrskov Kommune har ikke nye lokalplaner klar med sokkelgrunde lige med det samme.

"Denne lokalplan blev udarbejdet, da der var strengere miljøkrav til området og det er ikke sikkert, at der igen kommer sokkelgrunde i Favrskov", forklarer Henrik Jensen fra Favrskov Kommune.

"Sokkelgrunde er der i sig selv ikke noget galt med, og der er gode eksempler på spændende boligområder med sokkelgrunde rundt om i landet. Men denne sag betoner vigtigheden af, at der er enighed mellem parterne om, hvordan bygninger på sokkegrundene og de omkringliggende arealer samtænkes."

En kote er højden for et bestemt terrænpunkt. Højden angives i meter med tre efterfølgende decimaler, sådan at f.eks. udtrykket kote 43,253 betyder, at punktet ligger 43,253 m (= 43 m og 253 mm) over den normale vandstand. Kilde: Wikipedia

Et hus på sokkelgrund er en slags parcelhus, hvor bygge- og brugsretten i princippet er begrænset til det areal, der udgøres af husets sokkel. Herudover vil der til den enkelte grund høre en del af de omgivende fællesarealer. For en klyngebebyggelse bestående af huse på sokkelgrund skal foreligge en samlet plan for disponering af bebyggelse, veje, stier, parkering, friarealer mv., som kommunen skal godkende. Kilde: silkeborg_lokalplaner.viewer.dk plan.niras.dk/2662.aspx

Galger laves af tre lægter som bankes i jorden i hvert hjørne af sokkelgrunden. Der sættes to brædder på i samme højde. Der kan bruges vaterpas eller niveleringsudstyr til denne opgave. Kilde: www.fc-beton.dk/

Et galgesyn kan foretages af kommunen, for at godkende byggeriets sokkel. Der kigges ikke nødvendigvis på højde og koter i den forbindelse

Publiceret 19 June 2018 10:10

SENESTE TV